André LABAYLE-TROY
Géomètre-expert D.P.L.G.
Urbanisme
Notre cabinet réalise le montage des demandes d'autorisation d'urbanisme pour tous les projets d'urbanisme qui nécessite des autorisations.
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Certificat d'Urbanisme
Il existe les deux types de certificat d'urbanisme suivants :
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Le certificat d'urbanisme d'information (CUa)
Il permet de connaitre les règles applicables sur une parcelle cadastrale. Il indique aussi les éventuels droits de préemption, les servitudes publiques, les taxes et participations d'urbanisme applicables.
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Le certificat d'urbanisme opérationnel (CUb)
il permet en plus des informations du CUa de s'assurer de la faisabilité de votre projet, il indique aussi les réseaux desservant la parcelle.
Qu’est-ce qu’un certificat d’urbanisme ?
Le certificat d'urbanisme est un document qui indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné. Il existe 2 types de certificat : le certificat d'information et le certificat opérationnel. Le certificat d'information permet de disposer d'informations sur la situation d'un terrain, tandis que le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d'en faire la demande.
Certificat d'urbanisme de simple information :
Ce CU peut être demandé à titre informatif. Il indique la situation cadastrale du terrain et fixe les règles d'urbanisme en matière de construction.
Qui peut demander un certificat d’urbanisme ?
Tout le monde.
Où déposer le certificat d’urbanisme ?
Le dossier est déposé à la Mairie du lieu de situation du projet.
Qui délivre le certificat d’urbanisme ?
Le certificat d'urbanisme est délivré par la mairie de la commune dans laquelle se trouve le terrain.
A qui est-il délivré ?
Il est délivré gratuitement à la personne qui le demande (propriétaire, acquéreur, géomètre, notaire).
Le certificat d'information est adressé par lettre recommandée avec avis de réception.
Quel est le délai d’instruction du certificat d’urbanisme d’information ?
L'absence de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction de 1 mois vaut délivrance d'un certificat tacite.
Toutefois, comme c'est un acte d'information et qu'il est impossible de donner tacitement une information, ce certificat tacite garantit seulement qu'il ne remet pas en cause :
les règles d'urbanisme applicables au terrain au moment de la demande de certificat,
et les limitations administratives au droit de propriété et taxes exigibles.
La mairie reste toutefois tenue de délivrer même tardivement une réponse écrite
Quel est le délai d’instruction du certificat d’urbanisme opérationnel ?
La mairie dispose d'un délai de 2 mois pour traiter la demande.
Le certificat opérationnel est adressé par lettre recommandée avec avis de réception.
La mairie se prononce sur la faisabilité du projet en indiquant si celui-ci est réalisable (certificat positif) ou non (certificat négatif).
Lorsqu'il est positif, la mairie peut éventuellement assortir sa décision de prescriptions supplémentaires.
Lorsqu'il est négatif, la mairie donne des explications détaillées quant au motif de refus du projet et indique les voies de recours possibles.
Pourquoi un certificat d’urbanisme d’information?
Il permet de bénéficier d’informations relatives aux règles d’urbanisme applicables à l’immeuble
Pourquoi un certificat d’urbanisme opérationnel ?
Le certificat opérationnel renseigne sur :
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les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné (règles d'un plan local d'urbanisme, par exemple),
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les limitations administratives au droit de propriété (par exemple, servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection dans le périmètre d'un monument historique),
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la liste des taxes et participations d'urbanisme (par exemple, taxe d'aménagement, participation au financement d'équipements publics).
En plus de ces informations, il indique :
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si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet,
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et l'état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus, desservant le terrain.
Le certificat doit indiquer la possibilité d'opposer un sursis à statuer à un permis ou déclaration préalable ultérieure et préciser les circonstances qui permettraient de s'y opposer. En effet, la mairie peut s'opposer à une demande ultérieure d'un permis ou déclaration préalable seulement si le certificat indique cette possibilité.
Quelle est la durée de validité du certificat d’urbanisme ?
Qu’il soit informatif ou opérationnel, le CU a une durée de validité de 18 mois à compter de la date de délivrance. Il est possible de prolonger la validité du document par un simple courrier accompagné du certificat à prolonger, adressé en mairie au plus tard deux mois avant l'expiration du document.
Infractions aux règles d’urbanisme
Le délai de prescription est le temps au-delà duquel l'auteur d'une infraction ne peut plus être poursuivi. La majeure partie des infractions aux règles d'urbanisme sont des délits qui engagent votre responsabilité pénale. Les infractions sont notamment constituées par la réalisation de travaux sans autorisation ou non conformes à l'autorisation obtenue.
Le délai de prescription des infractions est de 6 ans. Il démarre une fois les travaux totalement terminés. Par exemple, pour des travaux achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu'en avril 2024.
Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Elle saisit alors le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
La législation est particulièrement complexe. Aussi, notre cabinet vous apportera les conseils avisés et son expérience pour la constitution du dossier et le suivi. Vous serez ainsi sûr que votre dossier sera instruit correctement et rapidement.
Plusieurs demandes d'urbanisme existent en fonction de l'ampleur de votre projet, voici ci-dessous un schéma permettant de s'orienter vers la bonne demande.
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Déclaration Préalable
C’est une pièce qui est exigée pour les aménagements de faible importance. Cette procédure est utilisée dans le cadre d’une division en vue de construire. Les frais de raccordement des parcelles constructibles aux réseaux existant sont aux frais exclusifs des acquéreurs éventuels ou des propriétaires demandeurs.
La déclaration préalable est obligatoire dans les cas suivants :
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le détachement de terrain à bâtir
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la réalisation d'une construction nouvelle de 5 à 20m²
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la construction d'un mur d'une hauteur supérieure à 2m
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le changement de destination d'un local
Qu’est-ce qu’une déclaration préalable ?
Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d'urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l'extension d'un bâtiment existant, des travaux modifiant l'aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d'un bâtiment.
La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d'urbanisme en vigueur.
Qui peut demander une déclaration préalable ?
Tout le monde.Une personne peut avoir qualité à déposer une demande de déclaration sans pour autant être propriétaire.
Propriétaire(s) du terrain, leur mandataire ou par toute personne attestant être autorisée par eux à exécuter les travaux.
Où déposer la déclaration préalable ?
Le dossier est déposé à la Mairie du lieu de situation du projet.
Qui délivre la déclaration préalable ?
La Mairie du lieu de situation de l’immeuble.
A qui est-elle délivrée ?
Elle est délivrée gratuitement à la personne qui le demande (propriétaire, acquéreur, géomètre, notaire)par lettre recommandée avec avis de réception.
Délai d’instruction de la déclaration préalable
Le délai d’instruction est de 1 mois, de date à date.
Réponse :
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1er cas) Absence de réponse
Si dans le délai d’un mois à dater de l’envoi ou du dépôt de la déclaration de travaux, l’administration ne vous répond pas, son silence vaut autorisation tacite, vous pouvez alors commencer les travaux.
Cet accord tacite est juridiquement parlant une décision (administrative) de non-opposition à des travaux ou des aménagements. Aux termes de l’article L424-5 du Code de l’urbanisme, la décision de non-opposition qui fait suite à votre déclaration de travaux ne pourra être annulée (on dit retirée) que si elle est illégale. Cela signifie que l’autorisation a été obtenue par fraude.
En toute hypothèse, la décision de non-opposition ne pourra être retirée (annulée) par l’autorité en charge de l’urbanisme que dans un délai maximal de trois mois. Passé ce délai, l’autorisation tacite ne peut plus être remise en cause, sous quelque raison que ce soit.
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2ème cas) Non- opposition
Le certificat de non-opposition autorise le demandeur a réalisé son opération.
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3ème cas) Opposition
Votre déclaration de travaux peut aussi entraîner un refus explicite de l’autorisation d’aménagement que vous aviez sollicitée. Dans ce cas, vous recevrez, sous forme recommandée avec avis de réception, un arrêté de refus motivé afin que vous puissiez exercer les recours.
Quelle est la durée de la déclaration préalable ?
Une déclaration préalable de travaux a une durée de validité de 3 ans. L'autorisation est périmée si vous n'avez pas commencé les travaux dans les 3 ans ou si, passé ce délai, vous les interrompez plus d'un an.
Le délai de prescription est le temps au-delà duquel l'auteur d'une infraction ne peut plus être poursuivi. La majeure partie des infractions aux règles d'urbanisme sont des délits qui engagent votre responsabilité pénale. Les infractions sont notamment constituées par la réalisation de travaux sans autorisation ou non conformes à l'autorisation obtenue.
Le délai de prescription des infractions est de 6 ans. Il démarre une fois les travaux totalement terminés. Par exemple, pour des travaux achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu'en avril 2024.
Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans à compter de l'achèvement des travaux. Elle saisit alors le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
La législation est particulièrement complexe. Aussi, notre cabinet vous apportera les conseils avisés et son expérience pour la constitution du dossier et le suivi. Vous serez ainsi sûr que votre dossier sera instruit correctement et rapidement.
Affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain ?
Dès qu'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) vous est accordée, vous devez informer les tiers de votre projet. Ses principales caractéristiques sont affichées sur un panneau placé sur votre terrain de manière à être bien visible de la voie publique. À partir du premier jour de cet affichage et pendant 2 mois, les tiers peuvent exercer un recours contre l'autorisation d'urbanisme. L'affichage doit être maintenu pendant toute la durée des travaux.
En cas de contestation, il vous appartient d'apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d'affichage. Pour ce faire, vous devez établir :
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la régularité de l'affichage,
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la lisibilité et visibilité du panneau d'affichage,
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la date du début de l'affichage.
La preuve de cet affichage peut être établie par tous moyens.
Les juges ont admis que les témoignages de personnes sans lien avec le bénéficiaire du permis pouvaient constituer une preuve d'affichage du permis.
Le bénéficiaire peut aussi produire un constat d'huissier établi durant la période d'affichage.
Conséquence en l'absence d'affichage
Le défaut d'affichage de l'autorisation d'urbanisme sur le terrain ne rend pas l'autorisation illégale. Par contre, il permet un recours contentieux pendant toute la durée des travaux et jusqu'à 6 mois après leur achèvement.
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Permis d'Aménager
Notre cabinet confectionne un dossier selon les prescriptions des règles d'urbanisme en vigueur. Nous réalisons une étude pour la voirie et les réseaux divers (A.E.P., E.U., E.P., F.T.,...). Nous faisons aussi les dossiers loi sur l'eau lorsque cela est nécessaire.
Depuis 2016, nous travaillons en collaboration avec des architectes pour les lotissements de plus de 2500m² conformément aux articles L.441-4 et R.441-4-2 nouveaux du Code de l’urbanisme relatifs au permis d’aménager un lotissement imposent désormais au maître d’ouvrage de justifier qu’il a fait appel aux compétences nécessaires en matière d’architecture, d’urbanisme et de paysage - dont celles d’un architecte - pour les lotissements de surface de terrain à aménager supérieure à 2500 m².
Il est exigé pour :
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la création de lotissements,
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les remembrements réalisés par une association foncière urbaine libre lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs,
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les aménagements situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques (par exemple, création d'une voie, travaux modifiant les caractéristiques d'une voie, création d'un espace public),
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la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs,
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la création ou l'agrandissement d'un parc résidentiel de loisirs ou d'un village de vacances classé en hébergement léger,
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le réaménagement d'un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs existant, lorsque ce réaménagement a pour objet ou pour effet d'augmenter de plus de 10 % le nombre des emplacements,
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les travaux ayant pour effet, dans un terrain de camping ou d'un parc résidentiel de loisirs, de modifier substantiellement la végétation qui limite l'impact visuel des installations,
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l'aménagement d'un terrain pour la pratique des sports ou loisirs motorisés,
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l'aménagement d'un parc d'attractions ou d'une aire de jeux et de sports d'une superficie supérieure à 2 hectares,
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l'aménagement d'un golf d'une superficie supérieure à 25 hectares,
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lorsqu'ils sont susceptibles de contenir au moins 50 unités les aires de stationnement ouvertes au public, les dépôts de véhicules et les garages collectifs de caravanes ou de résidences mobiles de loisirs,
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à moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements (creusage) et exhaussements du sol (surélévation) dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède 2 m et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à 2 hectares,
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l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis destinés aux aires d'accueil et aux terrains familiaux des gens du voyage, permettant l'installation de plus de 2 résidences mobiles,
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l'aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l'installation d'au moins 2 résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à 40 m² et constituant l'habitat permanent de leurs utilisateurs.
Démarche
Votre demande de permis d'aménager doit être effectuée au moyen d'un formulaire(Cerfa n° 13409*06).
Lorsque les travaux sont effectués par tranche, la DAACT porte uniquement sur ces seules réalisations. Il y a donc autant de DAACT à adresser à la mairie qu'il y a de tranche de travaux à réaliser.
Où déposer la Permis d’aménager?
A la Mairie du lieu de situation de l’immeuble
A qui est-elle délivrée ?
Il est délivré gratuitement à la personne qui le demande (propriétaire)
Délai d’instruction de Permis d’aménager
Le délai de réponse est généralement de 3 mois à partir de la date du dépôt de la demande.
Attention : dans certains cas (monument historique, parc national, établissement recevant du public, impact environnemental...), le délai d'instruction peut être plus long. Vous en serez alors informé dans le mois qui suit le dépôt de votre demande en mairie.
Décisions de la Mairie
Acceptation
La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception.
Durée de validité
La durée de validité d'un permis d'aménager est de 3 ans. Cette durée peut être prolongée sous certaines conditions.
Demande de prolongement
La demande de prolongation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis d'aménager. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie.
Refus
Si le permis d'aménager vous a été refusé, vous pouvez demander à la mairie de revoir sa position dans les 2 mois qui suivent le refus par lettre recommandée avec avis de réception.
Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à partir de la notification du refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
À l'appui de votre recours, vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l'obtention d'un permis d'aménager.
Absence de réponse au terme du délai d’instruction annoncé
Si vous n'avez pas de réponse de la mairie au terme du délai d'instruction qu'elle vous a indiqué, cela signifie, en principe, qu'elle ne s'oppose pas à votre projet.
En pratique, vous avez cependant intérêt à réclamer à la mairie un certificat attestant son absence d'opposition. La mairie doit vous le délivrer sur simple demande de votre part.
Toutefois, si vous n'obtenez pas votre certificat dans un délai de 2 mois suivant votre demande, vous pouvez faire un recours devant le tribunal administratif.
Durée de validité et prolongement
La durée de validité d'un permis d'aménager est de 3 ans. Cette durée peut être prolongée sous certaines conditions.
Demande de prolongement
La demande de prolongation doit être faite par courrier en double exemplaire 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité initiale de votre permis d'aménager. Ce courrier doit être adressé par lettre recommandé avec avis de réception ou déposé en mairie.
La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prolongation est acceptée.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
La législation est particulièrement complexe. Aussi, notre cabinet vous apportera les conseils avisés et son expérience pour la constitution du dossier et le suivi. Vous serez ainsi sûr que votre dossier sera instruit correctement et rapidement.
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D.A.A.C.T. (Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux)
Le titulaire d'une autorisation d'urbanisme (ou la personne qui a dirigé les travaux, par exemple l'architecte) doit adresser une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (D.A.A.C.T.) à la mairie pour signaler la fin des travaux. Cette déclaration est obligatoire pour les travaux ayant fait l'objet d'un permis de construire ou d'aménager ou d'un dépôt d'une déclaration préalable de travaux.
Contenu de la D.A.A.C.T. ?
La D.A.A.C.T. doit préciser si l'achèvement concerne :
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la totalité des travaux
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ou une tranche des travaux selon un programme autorisé (par exemple, en cas d'échelonnement des travaux dans le cadre de la construction de logements en l'état futur d'achèvement).
Lorsque les travaux sont effectués par tranche, la D.A.A.C.T. porte uniquement sur ces seules réalisations. Il y a donc autant de D.A.A.C.T. à adresser à la mairie qu'il y a de tranche de travaux à réaliser.
Où déposer la D.A.A.C.T. ?
La D.A.A.C.T. doit être faite au moyen d’un formulaire (Cerfa N° 13408*04). Le dossier est déposé à la Mairie du lieu de situation du projet.
Qui délivre la déclaration préalable ?
La Mairie du lieu de situation de l’immeuble.
A qui est-elle délivrée ?
Elle est délivrée gratuitement à la personne qui le demande (propriétaire)
Délai d’instruction de la D.A.A.C.T.
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Cas général :
La mairie dispose d'un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la D.A.A.C.T. pour contester la conformité des travaux.
Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux
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Dans l’environnement d’un monument historique ou secteur sauvegardé :
La mairie dispose d'un délai de 5 mois à partir de la date de réception de la D.A.A.C.T. pour contester la conformité des travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situés dans un secteur sauvegardé.
Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.
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Dans un secteur avec plan de risques naturels, technologiques ou miniers :
La mairie dispose d'un délai de 5 mois à partir de la date de réception de la D.A.A.C.T. pour contester la conformité des travaux dans un secteur couvert par un plan de risques naturels, technologiques ou miniers.
Passé ce délai, la mairie ne peut plus contester la conformité des travaux.
Contrôle des travaux
Si les agents de la mairie constatent une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, elle peut :
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mettre en demeure par courrier le titulaire de l'autorisation d'urbanisme d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires,
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ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif.
Attention : si la régularisation de l'anomalie est impossible, la mairie peut imposer la démolition de la construction.
Absence de décision de la mairie
Lorsqu'aucune décision n'est intervenue dans le délai 3 ou 5 mois, le titulaire de l'autorisation peut demander une attestation certifiant que la conformité des travaux n'a pas été contestée. Cette demande doit être adressée à la mairie par courrier (simple ou recommandé). Cette attestation (si elle n'est pas contestée) est délivrée sous 15 jours.
En cas de refus ou de silence de la mairie, il convient de demander une attestation auprès du préfet de son département.
Pourquoi faire appel à un géomètre-expert ?
La législation est particulièrement complexe. Aussi, notre cabinet vous apportera les conseils avisés et son expérience pour la constitution du dossier et le suivi. Vous serez ainsi sûr que votre dossier sera instruit correctement et rapidement.